对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患，包括以产业研发、中试为主兼具小规模生产的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。

　　根据《土地法》及国土资源部相关规章规定，经营性用地必须通过「招拍挂」的方式获得。

　　当然，企业也可以在二级土地市场买地，但二手地交易的复杂程度要远高于一级市场，且风险大都由买受方承担。

　　根据《国有建设用地使用权出让合同》（示范文本）和《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，工业用地可以转让，但有两个前提条件。

　　① 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

　　② 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　当然，以上只是国家的基础规定，各地区办理土地转让可能有其他的附加条件，一般来说，土地出让时有特殊约定的，再次转让还需要征得原主管部门同意。

　　根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

　　这里有两个需要注意点，一是工业用地变性必须符合城市总体规划，且需要主管领导（国土部门一把手、分管副市长）签字确认；二是工业用地变性以后只需要补交差价，不一定需要「招拍挂」（各地方规定不同）。

　　6、工业用地使用年限？《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，工业用地蕞高年限为50年。

　　此前，我国各地工业用地出让大多采用蕞高年限；但这几年国内不少地区（主要是发达省、市）为了提升土地集约化程度、加快土地流转效率，推出了工业用地弹性年期出让，把出让年限缩短到了10-50年不等（10-20年较为常见）。

　　根据今年3月蕞新修订的《工业项目建设用地控制指标》（2021版），工业用地行政办公及生活服务设施用地面积≤工业项目总用地面积的7%，且建筑面积≤工业项目总建筑面积的15%，不得分割转让。

　　同时《工业项目建设用地控制指标》还新增一条补充规定：对单体大型工业项目，按照工业用地落实用途的战略性新兴产业、先进制造业项目，项目用地范围内可以增加研发、创意、设计、检测、中试设施，增加的建筑面积≤工业项目总建筑面积的15%，不得分割转让。

　　《工业项目建设用地控制指标》按照行业分类给出了固定资产投资强度的推荐值。但这个指标并没有太大的参考性，因为各地基本都会在推荐性指标的基础上加码。一般来说，越发达的城市对投资强度要求越高，比如上海对工业用地的投资强度要求可以达到1000万/亩以上；而一般的地级市只需要200-300万/亩就可以达标。

　　建筑系数即使用面积占建筑面积的比例「建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%」。《工业项目建设用地控制指标》规定，一般性行业建筑系数至少要达到40%（及以上），化工制造、金属冶炼等个别行业可以放宽到30%（及以上）。

　　① 未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。

　　② 未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《土地管理法》第三十七条和《城市房地产管理法》第二十六条规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

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